|
Выбор надлежащего месторасположения предприятия — существенное обстоятельство успеха в бизнесе. Не всегда разумно начинать бизнес в каком-либо месте только потому, что это дешево. Вы можете проиграть, если для вашего бизнеса месторасположение играет решающую роль.
Раздел бизнес-плана «Местонахождение» особенно важен для предприятий, создающих большую нагрузку на окружающую среду, а также для мелких предприятий торговли, сервиса и обще-стенного питания. Одно дело, если ваш будущий магазин будет находиться около метро, и совсем другое, если он расположится микрорайона, незаметного с улиц, по которым идет основной людской поток. Впрочем, если микрорайон достаточно 'целик и рядом с вами нет конкурирующих магазинов и мастерских, то преуспеть можно и в таких условиях.
Начинается глава бизнес-плана с описания положительных и отрицательных сторон местонахождения предприятия. В зависимости от вида деятельности предприятия требования к его местонахождению могут быть различными. Для многих предприятий обрабатывающей промышленности на первом месте может опять близость транспортных магистралей, для энергоемких — соседство электростанции, для наукоемких — возможность укомплектования научными кадрами. В любом случае анализ местонахождения должен учитывать:
♦ наличие трудовых ресурсов;
♦ местные стандарты уровня жизни и связанный с ними возможный уровень заработной платы;
♦ близость к клиентам и (или) поставщикам;
♦ возможные транспортные расходы;
♦ доступность и развитость энергетических ресурсов, промышленной и социальной инфраструктуры;
♦ уровень арендной платы;
♦ местные налоги, законы и т.д.
В любом случае надо точно ответить на следующие вопросы:
1. Каковы причины выбора места для размещения вашего бизнеса?
2. Каковы его окрестности?
3. Каковы ограничения на деятельность в этом районе?
4. Какие предприятия работают рядом и будут ли они вашими конкурентами?
5. Почему вы отдали предпочтение этому месту?
6. Какие другие варианты вы осмотрели?
7. Какова стоимость аренды или покупки?
8. Собираетесь ли вы оставаться на этом месте постоянно? Если нет, то когда планируете переехать?
9. Находится ли здание, где вы размещаетесь или собираетесь разместиться, в вашей собственности или же вы арендуете его?
10. Опишите условия аренды, налоги, условия продления аренды и возможный рост арендной платы.
11. Существует ли план помещения, в котором вы хотите разместиться?
12. Если вы хотите что-либо построить или модернизировать, то есть ли план помещения после перестройки и оценка требуемых затрат?
При размещении, например, предприятия торговли оцениваются (в баллах) следующие аспекты:
1) покупательская активность в этом районе;
2) удобство подъезда;
3) оживленность движения транспортных средств;
4) оживленность движения пешеходов;
5) наличие мест парковки;
6) сообщение общественным транспортом;
7) расположение улицы;
8) ближайшие конкуренты;
9) место для витрины;
10) удобство входа и выхода;
11) доступ с тыльной стороны здания для доставки грузов;
12) необходимые коммунальные услуги;
13) состояние здания;
14) необходимость изменения соглашения об аренде;
15) стоимость аренды;
16) срок аренды;
17) период, по истечении которого помещение может быть освобождено;
18) ограничения на деятельность в районе;
19) предыстория района.
Вариант размещения предприятия торговли, набравший наибольшую сумму баллов, является предпочтительным.
Примерное содержание раздела бизнес-плана «Местонахождение» в строительной отрасли
Характеристика района и участка строительства
Оценка развитости транспортной сети инженерных коммуникаций, экологических и санитарно-эпидемиологических условий, социально-политической обстановки и других факторов района строительства.
Результаты социологических опросов, встреч на сходах с населением района, референдума (если они проводились) об отношении жителей к будущему объекту.
Оценка характеристик земельных участков, предложенных органами местной администрации для размещения намечаемого к строительству объекта.
Обоснование места (трассы) размещения объекта
Оценка возможности (приемлемости) размещения объекта в данном районе площадках (отсутствие факторов, способных оказать негативное влияние на технологический процесс и качество продукции).
Подбор участка, обеспечивающего минимум затрат по его основную и эксплуатации (минимальная протяженность подлежащих строительству транспортных и инженерных коммуникаций, необходимость устройства и содержания дренажного хозяйства и строительства других защитных инженерных сооружений, удаленность площадки от мест проживания потенциальных работников, удаленность и мощность базы стройиндустрии и др.).
Обоснование выбранного места размещения объекта, трассы сооружения, размеров земельного участка, санитарной (охранной) зоны, с чем прокладки трасс и коммуникаций. Краткая характеристика выбранного варианта; основные критерии его оптимальности.
Плата за землю
Общая потребность земель, включая ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут) для прокладки i ранспортных и инженерных коммуникаций. Анализ целевого ii.iшачения земель, отчуждаемых под строительство. Расчет убыточных собственников земли, землевладельцев, землепользователей иарендаторов, причиненных изъятием или временным занятием земель, включая упущенную выгоду. Оценка рыночной стоимости прав собственности (аренды) земли и ежегодных плат за землю, включая сервитут.
Состав исходно-разрешительной документации. Затраты по оформлению отвода земельного участка
Уточнение состава исходно-разрешительной документации, требуемой для оформления землеотвода в соответствии с Порядком предоставления земельного участка под строительство объектов, действующим в регионе.
Изложение принципиальных условий и требований служб местной администрации и территориальных органов государственного надзора к объекту строительства; меры по их выполнению, предусмотренные в соответствующих разделах обоснований инвестиций (сделать ссылки).
sitelink://N243// | 
Карта сайта
БИЗНЕС ПЛАНИРОВАНИЕ